Nghị định 207/2026/NĐ-CP: Quy định mới về thiết kế và thi công nhà ở riêng lẻ

Từ ngày 01/07/2026, Nghị định 207/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, quy định chi tiết một số nội dung của Luật Xây dựng về quản lý chất lượng, thi công và bảo trì công trình. Một nội dung đáng chú ý là các yêu cầu dành riêng cho nhà ở riêng lẻ, từ điều kiện thực hiện thiết kế đến trách nhiệm giám sát và bảo đảm an toàn trong quá trình xây dựng.

Đối với chủ đầu tư đang chuẩn bị thiết kế biệt thự, thiết kế nhà phố, xây nhà trọn gói hay cải tạo nhà ở, những quy định này cần được xem xét ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án, đặc biệt khi công trình có tầng hầm hoặc quy mô nhiều tầng.

Quy mô công trình quyết định yêu cầu đối với người thực hiện thiết kế

Theo quy định mới, chủ sở hữu được tự tổ chức thực hiện thiết kế khi nhà ở đồng thời đáp ứng đủ 4 điều kiện: dưới 3 tầng, không có tầng hầm, tổng diện tích sàn xây dựng dưới 250 m² và chiều cao dưới 12 m.

Nếu nhà ở dưới 7 tầng hoặc có 1 tầng hầm, ngoại trừ trường hợp nhỏ nêu trên, công việc thiết kế phải được thực hiện bởi tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn, kinh nghiệm theo quy định của pháp luật.

Đối với công trình từ 7 tầng trở lên hoặc có từ 2 tầng hầm trở lên, yêu cầu về chuyên môn tiếp tục được áp dụng, đồng thời hồ sơ thiết kế phải tuân thủ các tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy.

Các mốc này đặc biệt đáng lưu ý trong thiết kế biệt thự và nhà phố đô thị. Một căn nhà có quy mô diện tích không quá lớn nhưng xuất hiện tầng hầm đã có thể thuộc nhóm cần tổ chức hoặc cá nhân có chuyên môn tham gia thiết kế.

Vì vậy, việc xác định số tầng, chiều cao, diện tích sàn hay phương án tầng hầm không chỉ liên quan đến công năng và kiến trúc mà còn tác động đến yêu cầu quản lý ngay từ giai đoạn đầu.

Thi công phải tính đến công trình liền kề

Nghị định 207/2026/NĐ-CP đặt nguyên tắc quản lý nhà ở riêng lẻ trên cơ sở bảo đảm an toàn cho con người, tài sản, thiết bị, bản thân công trình, các công trình lân cận và môi trường xung quanh. Hoạt động thiết kế và xây dựng cũng phải tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật cùng các quy định có liên quan của cơ quan có thẩm quyền.

Đây là nội dung có ý nghĩa rõ rệt đối với thi công nhà phố tại khu dân cư hiện hữu hoặc các dự án biệt thự có tầng hầm. Những hạng mục như đào đất, móng, kết cấu ngầm, hệ chống đỡ tạm và hoạt động của thiết bị trên công trường đều cần được xem xét trong mối quan hệ với điều kiện thực tế xung quanh.

Nghị định đồng thời quy định chủ sở hữu phải tổ chức thi công, giám sát và chịu trách nhiệm về an toàn đối với công trình đang xây dựng, công trình lân cận và môi trường trong suốt quá trình triển khai. Biển báo công trình cũng phải được bố trí tại cổng ra vào với những thông tin theo yêu cầu.

Giám sát đi sâu vào biện pháp thi công và vật liệu

Các nội dung cần kiểm soát gồm biện pháp thi công; giải pháp bảo đảm an toàn cho nhà ở và công trình liền kề; chất lượng vật liệu, cấu kiện, thiết bị trước khi sử dụng; hệ giàn giáo; kết cấu chống đỡ tạm; máy móc, thiết bị phục vụ thi công và biện pháp bảo đảm an toàn tại công trường.

Nhìn từ hoạt động thi công biệt thự hay thi công nhà phố, điều này cho thấy chất lượng công trình không chỉ được đánh giá ở sản phẩm hoàn thiện. Một phần đáng kể nằm ở cách công trường được tổ chức và kiểm soát trong từng giai đoạn.

Ví dụ, vật liệu cần được kiểm tra trước khi đưa vào sử dụng; hệ chống đỡ tạm và giàn giáo phải được kiểm soát trong quá trình triển khai; còn giải pháp thi công cần tính đến sự an toàn của những công trình xung quanh.

Cần Sử Dụng Các Biện Pháp Để Tăng Tính An Toàn Cho Người Lao Động Cũng Như Các Hộ Xung Quanh

Đó cũng là lý do ở các dự án thiết kế và thi công trọn gói, khả năng chuyển đúng hồ sơ thiết kế thành giải pháp kỹ thuật tại hiện trường có vai trò quan trọng không kém chất lượng của bản vẽ ban đầu.

Cải tạo nhà ở cũng nằm trong phạm vi cần lưu ý

Quy định mới không chỉ áp dụng cho công trình xây mới.

Khi chủ sở hữu chuyển đổi công năng một phần hoặc toàn bộ nhà ở đồng thời thực hiện sửa chữa, cải tạo, hoạt động thiết kế và xây dựng phải tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn áp dụng và phù hợp với công năng mới.

Việc chuyển đổi cũng phải đáp ứng các quy định liên quan đến phòng cháy, chữa cháy, bảo vệ môi trường và những yêu cầu pháp luật khác có liên quan.

Điều này có thể xuất hiện trong nhiều tình huống thực tế như cải tạo nhà phố thành không gian kinh doanh, tổ chức lại công năng biệt thự hoặc thay đổi một phần cấu trúc sử dụng của công trình.

Vì vậy, thiết kế cải tạo nhà ở không nên chỉ được nhìn dưới góc độ thay đổi mặt bằng hay thẩm mỹ. Công năng mới cần được xem xét cùng điều kiện kỹ thuật và những yêu cầu pháp lý tương ứng.

Từ bản vẽ đến công trường cần được kiểm soát như một quá trình

Điểm đáng chú ý của Nghị định 207/2026/NĐ-CP không nằm ở một yêu cầu đơn lẻ, mà ở việc nhiều yếu tố của quá trình xây dựng được đặt trong cùng một hệ thống: thiết kế – giải pháp thi công – vật liệu – giám sát – an toàn – công trình lân cận.

Với một dự án thiết kế biệt thự hoặc nhà phố có yêu cầu kỹ thuật cao, điều này cho thấy những quyết định từ giai đoạn kiến trúc có thể ảnh hưởng trực tiếp đến cách công trình được triển khai sau đó.

Một tầng hầm, thay đổi kết cấu hay lựa chọn giải pháp vật liệu đều không dừng lại ở bản vẽ. Chúng tiếp tục liên quan đến biện pháp tổ chức công trường, kỹ thuật thực hiện và khả năng kiểm soát chất lượng trong thực tế.

Từ góc nhìn Prestige, thiết kế và xây dựng vì vậy nên được tiếp cận như một quá trình xuyên suốt. Khi kiến trúc, kỹ thuật và phương án triển khai được phối hợp từ đầu, công trình có cơ sở tốt hơn để giữ sự nhất quán giữa ý tưởng thiết kế và sản phẩm hoàn thiện.

Đối với chủ đầu tư đang có kế hoạch thiết kế nhà ở, thi công biệt thự hoặc thi công nhà phố, việc xác định đúng quy mô và yêu cầu kỹ thuật ngay từ bước đầu cũng giúp quá trình chuẩn bị dự án rõ ràng hơn trước khi chuyển sang giai đoạn xây dựng.